A ação de despejo por falta de pagamento é a medida judicial adequada a ser tomada pelo proprietário do imóvel diante da inadimplência do inquilino. Essa ação tem dois objetivos principais: i) desocupar e retomar o imóvel do inquilino inadimplente e ii) receber os débitos atrasados.

Quando o despejo pode ser ajuizado?

A inadimplência de qualquer obrigação prevista no contrato de locação, seja aluguel ou encargos como IPTU e condomínio, permite ao locador iniciar a ação de despejo.

Muitos desconhecem que o simples atraso de uma única parcela já é suficiente para que o locador possa propor a ação. Ou seja, não é necessário que haja vários meses de atraso; um único débito já pode motivar o processo judicial.

Além disso, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) também não exige nenhuma notificação prévia de inquilinos e eventuais garantidores do contrato (fiadores, caucionantes etc.) antes do ajuizamento.

A tramitação da ação de despejo é demorada?

A duração de uma ação de despejo varia conforme diversos fatores, tais como a experiência de um advogado especializado, a celeridade da vara judicial onde o processo tramita, a atuação do Oficial de Justiça responsável pela citação e pelo cumprimento do mandado de despejo e até mesmo se o inquilino apresentará defesa e recursos.

Em geral, o cumprimento da ordem de despejo ocorre somente após a sentença, o que pode levar de 6 a 12 meses.

Independentemente de eventual recurso do inquilino, o proprietário poderá solicitar a expedição do mandado de despejo coercitivo após a sentença. Este mandado será cumprido por Oficial de Justiça, que poderá ter autorização para arrombamento e uso de força policial, se necessário.

No entanto, despejos forçados são raros, pois a maioria dos inquilinos realiza a desocupação voluntária antes dessa medida.

Como o despejo pode ocorrer de forma mais rápida?

Em contratos de locação que não contam com garantias (fiador, seguro fiança, caução etc.), o locador poderá requerer uma liminar de despejo. Essa medida permite que a desocupação do imóvel seja determinada logo no início do processo, agilizando a retomada da sua posse, geralmente em cerca de três meses.

No entanto, é comum que o Judiciário exija a prestação de caução pelo locador, equivalente a três aluguéis mensais vigentes, como forma de assegurar que, caso a desocupação seja indevida, o inquilino possa ser compensado.

A caução prestada para cumprimento da liminar de despejo poderá ser resgatada pelo locador após ser proferida a sentença julgando favoravelmente o processo.

O inquilino pode impedir o despejo?

Mesmo após a citação na ação de despejo, o inquilino ainda tem a chance de impedir o prosseguimento do processo por meio da purgação da mora.

Para isso, ele deve efetuar o pagamento integral do débito, incluindo o valor atualizado do aluguel, encargos como IPTU e condomínio, além de juros de mora, multa, honorários advocatícios e custas processuais. Esse pagamento deve ser realizado através de depósito judicial nos autos do processo de despejo no prazo de 15 dias a partir da citação.

No entanto, é importante destacar que a purgação da mora só pode ser utilizada pelo inquilino uma única vez a cada 24 meses. Isso significa que, se houver reincidência no período de dois anos, o locatário não poderá mais se valer dessa opção para interromper o processo de despejo.

Considerações Finais

A inadimplência em contratos de locação pode levar a consequências graves, como o despejo por decisão judicial. Locadores e inquilinos devem conhecer bem seus direitos e deveres, que não estão previstos apenas no contrato, mas também na Lei do Inquilinato. O locador deve garantir que seu contrato esteja devidamente amparado pelas disposições legais, enquanto o inquilino precisa manter suas obrigações financeiras em dia para evitar complicações judiciais.